近年来，中国房地产市场经历了快速增长，推动因素包括城市化进程、人口流入、土地开发以及不断增长的住房需求。尽管房地产公司通过快速周转模式实现了行业扩张，但如今所面临的挑战不仅仅是销售放缓和价格调整，更是市场底层运行机制的根本性变化。高盛10月20日发布的一份报告指出，未来十年房地产市场将经历多次重大转折，而非简单的低位反弹。
根据高盛的分析，2030年后，市场才会逐渐进入一个以人口、城镇化和住房更新需求为驱动力的新阶段。这预示着未来楼市的机会将不再是“随便买都涨”，而是需要关注供给收缩、城市发展差异、存量住房更新及市场竞合的格局。
首先，虽然库存量巨大，但实际可售的房源却有限。高盛通过调研发现，截至2026年上半年，样本城市的库存量相当于7年的销售规模，但真正可以进入销售阶段的仅为两年半的量。因为许多库存并不是实际建成的商品房，反而是土地和停工的项目。这使得实际可供销售的房源更加稀缺。
其次，2028年前后新房供应可能会大幅减少。高盛报告指出，随着现房销售模式的推广，开发公司资金回流的时间延长，将导致新房上市减少。尽管土地供应依旧充足，能够迅速出售的新房却会变得稀缺，从而加剧城市间的供应差异。
再者，至2031年，土地市场可能面临高增长的终结。随着新房销售减少，开发公司的资金将会压缩，土地市场交易量和价格将承受压力。高盛估计，到2035年，中国大中城市的土地拍卖收入将由现有的1.7万亿元降至约4000亿元，显示出土地市场的持续收缩。
到2032年，虽然由于住房老化和城市更新需求的增加，开工面积和开发投资有望阶段性回升，但这并不意味着楼市的全面复苏。新房的购买需求、资金来源及居民接纳能力等问题依然是关键。
最后，从2030年开始，住房需求将逐步进入一个新的阶段，市场和供应模式将发生重大变化。
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